Как в Черногории сдать жилье в аренду

Летом в Черногории особенно актуальным становится вопрос: как законно сдать в аренду жилье в частном секторе.

О законодательной базе, регулирующей эту сферу, рассказывает главный инспектор при Министерстве туризма и защиты окружающей среды Божидар Вучекович.

Обладают ли иностранные граждане теми же правами, что и граждане Черногории, относительно сдачи жилья в аренду?

Закон о туризме не делает различий между иностранцами и гражданами Черногории, когда речь идет о сдаче в аренду домов, апартаментов и комнат. Правда, иностранцы могут сдавать жилье в аренду только в том случае, если они являются его собственниками. Известно, что многие иностранные граждане – из Ирландии, Великобритании, России – являются собственниками жилья, а это значит, что у них есть право заниматься этим видом деятельности. Уже четыре года Министерство туризма и защиты окружающей среды проводит кампанию «Зарегистируйте сдаваемое жилье», в которой предусмотрен ряд упрощений, а именно: чтобы сдавать жилье в аренду, нужно предъявить всего два документа:

1. Документ, подтверждающий право собственности на сдаваемое жилье с копией плана (его выдает кадастровая служба областного центра, на территории которого находится сдаваемое жилье, по-русски это называется Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
2. Документ, свидетельствующий о том, что дом подключен к электросети.

Если физическое лицо предъявит эти два документа, соответствующие органы при Администрации области выдадут временное разрешение сроком до 1 года, независимо от того, когда будет сдаваться жилье – летом или зимой. Разрешение следует продлевать ежегодно.

В чем разница между временным и постоянным разрешением?

Хозяин жилья, т.е. физическое лицо, получает постоянное разрешение в том случае, если у него есть разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию, а также если им оплачены коммунальные услуги. Отделом администрации, отвечающим за вопросы градостроительства, эти документы выдаются в короткие сроки, разумеется, если физическим лицом, собирающимся сдавать жилье в аренду, были соблюдены все требования на этапе строительства. Если же физическое лицо не располагает разрешением на строительство или разрешением на эксплуатацию, оно обращается в отдел администрации, курирующий вопросы экономики и развития, который выдает временное разрешение сроком максимум на год. На побережье временные разрешения выдаются в основном летом, в то время как на севере, как правило, зимой.

Следует добавить, что хозяин сдаваемого жилья обязан уведомить о своей деятельности соответствующий налоговый орган администрации, который определит сумму вмененного налога.

Какова сумма вмененного налога, которую придется заплатить?

В этом году сумма вмененного налога меньше, чем в прошлом, и составляет 98 евро. Столько платят безработные, т. к. в эту сумму включены все социальные взносы.

Если же жилье сдается работающим физическим лицом, сумма вмененного налога составит 68 евро, т. к. из нее вычтены социальные взносы.

Нужно отметить, что в обоих случаях указана месячная сумма налога, относящаяся к 15 койко-местам, или 7 комнатам.

Следовательно, годовая сумма получится путем умножения на 12.

Сумма налога вряд ли представляет большую нагрузку. Даже когда речь идет о сумме вмененного налога в 98 евро в месяц, получается, что физическое лицо, сдающее 15 койко-мест, государству платит налог 3 евро в сутки.

Если в доме имеется более 7 комнат, может ли супружеская пара получить два разрешения?

Это возможно только в том случае, если оба супруга юридически являются собственниками жилья. Другими словами, если имеются две выписки кадастровой службы.

Что делать, если в доме больше, чем 7 комнат, например, 10?

В этом случае все равно разрешение будет касаться 7 комнат. Остальные 3 комнаты сдавать нельзя, в противном случае следует штраф.

Правда, все те, в чьих домах имеется больше 7 комнат, могут:

А) стать предпринимателями;
Б) учредить АО.

Эти значит, что эти лица автоматически будут заниматься более серьезной экономической деятельностью, когда можно сдавать неограниченное количество комнат. Необходимо, однако, подчеркнуть, что «серьезной» сдачей жилья в аренду физические лица не могут заниматься в качестве дополнительной деятельности.

Факт остается фактом. Проще всего сдавать жилье в качестве физического лица – максимум 7 комнат. На практике бывают разные случаи, но всегда нужно учитывать, что «закон не приспосабливается к конкретным людям, а наоборот, люди должны приспосабливаться к закону».

Министерство туризма для урегулирования в этой сфере – сдачи жилья в аренду – пошло на максимальное облегчение процедуры: нужны всего два документа для получения разрешения. Предприниматели, разумеется, могут согласиться с налогообложением путем вмененного налога по четко определенным шкалам: доход до 5000, до 10 000 и до 18 000. Но это уже предполагает серьезный подход к этой деятельности, своего рода туристическую индустрию, так что эта деятельность контролируется государственными органами, сравнивающими оборот с ожидаемыми доходами.

Сколько стоит получение разрешения?

Это небольшие суммы. Кроме административного сбора оплачивается работа комиссии (30-40 евро), которая в каждом конкретном случае должна выявить, соответствует ли жилье минимальным жилищно-техническим условиям для сдачи в аренду.

После получения разрешения физическое лицо может потребовать проведение категоризации сдаваемого жилья. Рекомендуем проводить категоризацию одновременно с получением разрешения. Это проще, и к тому же не придется дополнительно платить 30-40 евро за повторный вызов комиссии. Каждое физическое лицо, сдающее жилье в аренду, должно иметь разрешение на осуществление этого вида деятельности и решение о категории жилья.

Каковы штрафы, предусмотренные законодательством?

Инспекторы, осуществляющие проверки, могут быть как местными, так и государственными (из Министерства туризма). Они могут прибегнуть к следующим мерам:

• Запрет на осуществление деятельности;
• Штраф в размере 3 окладов МРОТ (сейчас оклад МРОТ в Черногории составляет около 165 евро);
• Возбуждение административного дела.