В настоящий момент рынок инвестиций в Черногории развивается очень быстрыми темпами. Основные направления инвестиций – это туризм (строительство отелей и культурно-развлекательных центров, строительство коммерческой недвижимости), а также жилищное строительство, в основном для иностранных покупателей. При этом наиболее быстрая отдача от инвестиций извлекается при реализации инвестиционного проекта по жилищному строительству.

 
Успешная реализация инвестиционного проекта зависит от следующих факторов:

• выбор земельного участка под застройку
• правильная и оптимальная постановка технического задания для архитекторов
• быстрое и оптимальное согласование проекта
• выбор генерального подрядчика проекта
• проработка политики продаж
• правильная проработка схемы извлечения прибыл

Однако первым и основополагающим фактором является правильный выбор земельного участка. При выборе земельного участка важно правильно оценивать не только потенциал продаж построенных квартир, но и возможность строительства в принципе многоквартирного дома на этом участке. Законодательство Черногории в области строительства имеет свои особенности.

 
Анализируя изменения в законодательстве, произошедшие за последние 3 года, можно отметить, что политика государства направлена на сведение к минимуму возможности приобретения земельных участков непосредственно иностранцами. Однако эти изменения не касаются возможности приобретения земельных участков юридическими лицами, учредителями которых являются иностранные граждане. С аналитической точки зрения можно отметить, что такие изменения связанны только с желанием упорядочить приобретение и застройку земельных участков в Черногории.

 
Относительно вопроса получения разрешение на строительство нужно отметить, что порядок его получения в рамках законодательства Черногории существенно отличаются от процедуры получения разрешения на строительство в России. Строительные работы физическое или юридическое лицо может производить только на урбанизированном участке земли. Урбанизация участка заключается во включении его в Детальный урбанистический план (ДУП), как участка с возможностью строительства на нём. Основные характеристика объекта, который может находиться на том или ином участке также определяются ДУПом. К таким характеристикам относятся тип объекта, максимальная площадь, этажность. 

 
Покупка участка вне зоны ДУПа, а также строительство на данном участке крайне опасно с точки зрения инвестиций. Кроме того, возведённый объект в графу «ограничения и обременения» в документах на объект получит запись «nema dozvola», что обозначает отсутствие разрешений.

 
Строительство объекта, не предусмотренного ДУПом, категорически запрещено и пресекается инспекцией. 
В настоящее время все земельные участки Черногории занесены в единый кадастр, но не во всех регионах принят ДУП.

 
Поэтому, участки земли, выставляемые на продажу, можно разделить на три категории:

• Урбанизированные участки. Строительство на таких участках можно производить после оформления документов на нового владельца, согласования проекта и оплаты всех сборов. При покупке такого участка, покупателю заранее известно, что он может на этом участке построить.

• Участки, по которым урбанистические планы находятся в стадии разработки и принятия. Строительство на таких участках можно производить только после принятия урбанистического плана. В процессе утверждения такого плана возможны корректировки первоначального урбанистического проекта и изменение сроков его принятия.

• Участки, по которым урбанистический план будет принят в перспективе. Сроки принятия такого плана и характеристики разрешенного объекта строительства часто не ясны.

Ввиду вышесказанного нужно отметить, что цена конкретного участка земли определяется не только его местоположением и возможной коммерческой привлекательностью, но и степенью риска, связанной с наличием или отсутствием урбанистического плана на эту землю.

 
Право собственности на участок, а также отсутствие ограничений и обременений на участок устанавливается по выписки из Листа недвижимости (List Nepokretnosti) из Кадастра. Получить такую выписку можно в любой момент, т.е. как на этапе подготовки участка к сделки, так и непосредственно перед подписанием договору купли-продажи. Кроме того, политика государства построена на максимальной открытости информации, которая должна быть общедоступной.

 
Кроме того, в процессе подготовки земельного участка к сделке необходимо получить уверение из урбанизма, относительно возможности застройки земельного участка, а также для уточнения таких параметров как этажность объектов, пятно застройки, коэффициент застройки.